Mutuo Fisso o Variabile? - TeleMutuo

Meglio mutuo fisso o variabile?

Giugno 2019. LE RIFLESSIONI DELL'ESPERTO.


Mutui a tasso variabile. Quando meglio del tasso fisso?

Giugno ha riservato nuove piacevoli sorprese per chi vuole stipulare un mutuo. Nonostante il timore di aumenti per via della tensione sui conti dello Stato, diverse grandi banche hanno invece ridotto i tassi.

Probabilmente un effetto di una situazione sempre più stabile sui pagamenti dei mutui, con una quota delle sofferenze (mutui impagati) che è scesa costantemente negli ultimi 5 anni fino a dimezzarsi.

Così le banche si accontentano di margini modesti pur di investire un po' della grande liquidità in circolazione, facendo valere le vecchie buone logiche della concorrenza sui prezzi pur di non perdere quote di mercato.

Opportunità tuttavia riservata solo ai gruppi più grandi e solidi, che possono permettersi di pagare poco il denaro e venderlo così a buon prezzo.

L'effetto sono tassi che continuano ad avere dell'incredibile e che con TeleMutuo si attestano sullo 0,87% fisso per 10 anni o 1,25% fisso per 20 anni (rilevazioni del 12 giugno 2019 per mutui acquisto casa entro il 50% del valore immobiliare).

Contemporaneamente si sono osservate riduzioni anche sugli spread applicati ai mutui a tasso variabile, che grazie ad un Euribor che permane stabile in terreno negativo (vedi Andamento storico Euribor) determinano tassi finiti al limite dell'assurdo, partendo intorno allo 0,4%.

Grande tentazione dunque anche quella del tasso variabile. Come scegliere?

Come sempre le considerazioni vanno riferite primariamente alla durata del mutuo. Che, si ricordi bene, non va pensata rispetto alla durata formale del contratto di mutuo, ma ricondotta alle intenzioni del debitore.

Se cioè mi indebito con un mutuo trentennale per acquistare un piccolo appartamento che prevedo di cambiare entro 5-7 anni per l'evoluzione delle esigenze familiari, la durata residua del mio mutuo non sarà di trent'anni ma di sette! Perché in Italia non esiste la tendenza a trasferire il mutuo da una casa all'altra mentre si procede alla sua estinzione e riapertura.

In casi del genere l'analisi da condurre è un po' più complessa. Infatti potresti essere indotto a scegliere una durata lunga in modo da ridurre la rata, ma in tal caso – soprattutto con un mutuo a tasso fisso – ti troverai a pagare il costo di una tutela a lungo termine che poi non sfrutterai per via dell'estinzione anticipata.

Si tratta di circostanze in cui la scelta del tasso variabile può diventare molto più vantaggiosa. Ma per una valutazione matematica ti raccomandiamo di effettuare qualche valutazione in più sfruttando la pratica calcolatrice che trovi alla fine della pagina delle PREVISIONI EURIBOR. Vedrai che agevolerà le tue riflessioni confrontando i due piani di ammortamento previsionali per rilevare le differenze di spesa dei prossimi 5 anni.

Se invece prevedi di tenere in vita il mutuo fino alla fine, considera che il tasso fisso resta competitivo e spesso riesce a prevalere già sulle durate decennali. Solo per quelle più brevi il tasso variabile ha la meglio.

Più in dettaglio può dirsi quanto specificato qui sotto rispetto alle diverse casistiche di durata.


NUOVI MUTUI DI DURATA INFERIORE A 10 ANNI

Nonostante tassi di partenza vicini ad un incredibile 0,6% (90 Euro al mese di interessi su un mutuo di 150.000 Euro!) e previsioni per un aumento graduale di 0,3% tra tre anni e meno dell'1% tra cinque, il tasso variabile fatica a competere con le strepitose offerte alternative a tasso fisso.

Tuttavia quando il rapporto tra mutuo e valore immobiliare supera il 50% il tasso variabile rientra in gioco, in quanto a livello bancario risente meno degli effetti della riduzione di garanzia. E' a quel punto che diventa interessante un confronto al fotofinish da condurre con la comoda calcolatrice previsionale di confronto di cui si diceva sopra (PREVISIONI EURIBOR).


NUOVI MUTUI TRA 10 E 15 ANNI

Poca competizione in questo range di durate, dove il tasso fisso spadroneggia un po' ovunque con offerte che quando il rapporto tra mutuo e valore rimane sotto al 50% TeleMutuo colloca intorno all'1,1% per 15 anni. Difficile trovare soluzioni a tasso variabile in grado di competere con proposte di tale tenore.

I paragoni acquistano un minimo di significato solo quando il rapporto tra mutuo e prezzo si alza oltre il 60%.


NUOVI MUTUI DI OLTRE 15 ANNI

Quando un mutuo è molto lungo il debito residuo tarda a decrescere. Soprattutto se l'importo è alto i rischi del tasso variabile vanno valutati con attenzione.

Qualora fosse possibile conquistare un tasso fisso sotto il 2% non si sbaglierebbe di certo. Altrimenti si potrebbe valutare comunque una soluzione a tasso variabile tutelata da clausola di tetto massimo (vedi Mutuo con il Cap).


MUTUI IN CORSO

Per chi ha un mutuo in corso ha senso valutare periodicamente l'ipotesi della surroga. Anche tassi fissi considerati ottimi in passato possono risultare cari rispetto alle offerte del momento.

E il passaggio al tasso variabile potrebbe essere comunque ammissibile prendendo in considerazione la formula a tasso variabile con il Cap (vedi Mutuo con il Cap).

Se esiste la possibilità di ridurre il tasso, una soluzione che può avere conseguenze impensabili è quella di cambiare il mutuo con uno più economico riducendone contemporaneamente la durata. La spiegazione al prossimo sottotitolo mostra perché.


RISPARMIO ESPLOSIVO CON LA RIDUZIONE DI DURATA

Uno degli effetti più sorprendenti sul costo di un mutuo è quello che si scatena riducendo sia tasso che durata, mantenendo quasi invariata la rata. Un esempio rende meglio l'idea.


ESEMPIO: consideriamo un mutuo con debito residuo di 100.000 Euro da pagare ancora per 25 anni al 3% fisso e proviamo a trasformarlo in tasso variabile all'1,5% riducendo nel contempo la durata di 5 anni.


Succede il miracolo! La rata rimane pressoché invariata intorno ai 480 Euro mentre la spesa per interessi si riduce a 1/4! Non hai letto male: esattamente -73%. Certo bisogna considerare che la rata variabile è destinata gradualmente ad aumentare, ma con una riduzione del genere capisci che di spazi ne esistono a dismisura.

Inoltre la durata più corta accelera la riduzione del debito residuo e poiché gli aumenti di tasso incidono su di esso, in questo modo si riduce più rapidamente il loro potenziale effetto sulla rata.


LE PREVISIONI PER I PROSSIMI 5 ANNI

I mercati finanziari prevedono cosa avverrà al tasso variabile nei prossimi 5 anni. Puoi mantenerti aggiornato grazie alla pagina pubblicata da Tele Mutuo sulle PREVISIONI EURIBOR.

Se poi vuoi condividere qualche riflessione con un esperto chiama il n° 800/775.777 o compila la RICHIESTA DI CONSULENZA ON LINE. E ricorda che per te qualsiasi servizio di TeleMutuo sarà sempre gratuito.

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