Mutuo 100% - Quali le difficoltà e come riuscire ad averlo
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Mutuo 100%

A differenza del passato quando il mutuo al 100% era la norma, oggi chi non dispone di acconti per l'acquisto della casa incontra difficoltà nell'ottenimento di un mutuo totale.

Perché succede? Come riuscire ad averlo oggi?


Indice della pagina:

1. Perché i mutui al 100% sono difficili
2. L'espediente della perizia esuberante
3. Casi favoriti
4. Soluzioni attuali per ottenere mutui al 100%

Perché i mutui al 100% sono difficili


Le ragioni sono in parte tecniche e in parte cautelative.

Quelle tecniche dipendono dalla normativa sul Credito Fondiario, che vieta di concedere mutui oltre l'80% del valore immobiliare salvo per le eccezioni descritte più avanti al sottotitolo "Soluzioni per ottenere mutui al 100%" (articolo 38 del Testo Unico Bancario e Delibera CICR del 22 aprile 1995).

In passato i mutui al 100% (e spesso anche oltre) venivano fatti rientrare nel limite sopra indicato chiedendo a periti compiacenti di gonfiare il valore della perizia. Le banche erano al corrente della consuetudine e la tolleravano di buon grado. Qualche volta gli stessi direttori di filiale si ritrovavano a suggerirla. Era un'epoca in cui ciò che contava soprattutto era vendere tanti mutui, anche a discapito della qualità delle garanzie.

Peraltro l'inarrestabile rivalutazione immobiliare aveva finito per collaudare il meccanismo. Perché anche quando il debitore smetteva di pagare, ora che intervenivano le procedure esecutive le case arrivavano ad assumere veramente il valore maggiorato attribuito anni prima dalla perizia.

Poi, quando la crisi immobiliare ha invertito la tendenza erodendo i valori degli immobili e provocando nel contempo una crescita vertiginosa dei mutui impagati, le banche si sono spaventate e hanno cambiato diametralmente atteggiamento. Fino al punto di rifiutare tra il 2012 e il 2014 la concessione di mutui con LTV (Loan To Value) anche solo superiori al 60-70%.

Sebbene i maggiori timori siano stati ormai superati, prevale tuttora un atteggiamento di prudenza sia da parte delle banche che degli organi di controllo, intenzionati ad allontanare rischi per il sistema creditizio. Così ottenere un mutuo al 100% ricorrendo a una sopravalutazione è diventato piuttosto difficile, come verrà spiegato al sottotitolo "L'espediente della perizia esuberante".

Vi sono poi considerazioni cautelative basate sulla convinzione bancaria, a ragione o torto, che chi è capace di accumulare liquidità è un migliore pagatore.

Oltre a ciò si ritiene che quanto maggiore è stato il contributo dell'acquirente mediante risorse proprie, tanto più grandi saranno gli sforzi che profonderà per evitare che l'immobile gli venga espropriato.

Infine, nel caso estremo in cui si dovesse procedere all'esecuzione forzata a causa di un mutuo impagato, la quota versata come acconto fungerà da ammortizzatore sul limitato recupero prodotto dalla vendita dell'immobile all'asta.

Per saperne di più:


L'espediente della perizia esuberante


Sebbene questa soluzione venga tutt'oggi promossa e promessa da alcuni mediatori creditizi, bisogna realisticamente rendersi conto che gli spazi di cui dispone sono diventati piuttosto ristretti.

Negli ultimi anni abbiamo infatti assistito al rafforzamento di una normativa sui mutui intesa a normalizzare i valori ritratti dalle perizie, a tutela degli investitori che si troveranno a impiegare i loro risparmi in titoli garantiti da mutui.

Le attuali disposizioni di trasparenza stabiliscono che "per la concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca, il finanziatore applica standard affidabili di valutazione degli immobili residenziali" (Provvedimento Banca d'Italia 29 luglio 2009, Sezione VI-bis, Articolo 5.4). Per favorire l'acquisizione del principio l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha quindi definito precise Linee Guida che in base al loro principio ispiratore "mediante l’aggiornamento a principi e standard, internazionalmente riconosciuti… consentono di eseguire valutazioni degli immobili improntate a criteri di massima trasparenza, certezza ed economicità".

Per assecondare questi orientamenti le banche stanno cessando di assegnare la redazione delle perizie a singoli professionisti, affidandole piuttosto a grosse aziende specializzate che appaltano  tecnici poco sensibili ai bisogni del cliente. L'invio di un perito ogni volta diverso per le perizie da redigere nella stessa zona è una scelta voluta ad evitare il consolidamento di rapporti stretti tra perito e mediatore locale.

Tutto ciò limita l'ipotesi di una perizia superiore al prezzo effettivo a casi particolari. Di solito quelli in cui il venditore ha necessità di liquidità in tempi stretti ed è perciò disposto ad accontentarsi di una cifra inferiore a quella di mercato. O quelli tipici di cui si parlerà al successivo sottotitolo "Casi favoriti".

Non bisogna invece illudersi che sia possibile stimare l'immobile il prezzo sostenuto dal venditore prima della crisi immobiliare, perché la svalutazione esplicitamente certificata dai borsini immobiliari non potrà essere trascurata dal perito. La valutazione tenderà infatti a individuare un valore di vendita effettivamente realizzabile al momento attuale.

Infine, e non da poco, bisognerà comunque verificare se l'istituto che concederà il mutuo pretende di usare il criterio ormai piuttosto diffuso che definisce il valore come "il più basso tra prezzo di acquisto e valore di perizia". Qui i comportamenti sono diversi da banca a banca, ragion per cui sul tema conviene affidarsi a un esperto del credito, come quelli messi gratuitamente a disposizione da TeleMutuo.

Quando si decide di affidarsi a un mediatore creditizio che promette miracoli nella valutazione, scelta oggi poco raccomandabile, bisognerà restare con il fiato sospeso fino alla fine. E soprattutto sapere come cavarsela qualora l'importo di mutuo desiderato venisse compresso all'ultimo momento da una perizia meno favorevole di quanto promesso.


Casi favoriti


Esistono situazioni da sempre risultano favorevoli alla concessione di mutui al 100% e che sono viste di buon occhio dalla maggioranza delle banche. Vediamoli.

Acquisto dell'immobile occupato:

è piuttosto comune che chi vende un'abitazione occupata dall'inquilino preveda una consistente riduzione di prezzo, soprattutto quando la facoltà di rescindere la locazione è ancora lontana. In questa circostanza è ragionevole attendersi riduzioni fino al 30% del prezzo, tali da favorire una perizia che consentirà di arrivare facilmente a un mutuo pari al 100% della somma da sborsare per l'acquisto.

Dismissioni di enti:

anche qui la tendenza degli enti proprietari è realizzare somme inferiori ai valori di mercato, in modo da completare rapidamente le cessioni o favorire determinate categorie di acquirenti. Quasi tutte le banche sono in questi casi disposte a concedere mutui al 100% del prezzo di acquisto, fermo restando che non si superi l'80% del valore di perizia.

Acquisti all'asta:

è noto che il prezzo di aggiudicazione può essere molto inferiore a quello di mercato. Anche se non si tratta di una regola assoluta visto che con immobili particolarmente desiderabili potrebbe accadere perfino il contrario! Ma salvo eccezioni, la possibilità di un mutuo al 100% per comprare casa all'asta rimane un'opportunità reale. Bisognerà però verificare se la banca farà riferimento alla perizia redatta a suo tempo del tecnico del Tribunale o ne vorrà una nuova, che certifichi il valore del momento. E' anche bene sapere che numerose banche vincolano comunque il massimo concedibile all'80% del prezzo di aggiudicazione. Anche qui per affrontare l'avventura si rivela utilissima l'assistenza di uno specialista come quelli messi a disposizione da TeleMutuo.

Per saperne di più:


Soluzioni per ottenere mutui al 100%


Veniamo alle soluzioni disponibili per le situazioni standard.

In primo luogo vale l'opportunità prevista da alcuni istituti di ricorrere a una polizza fideiussoria. Mediante essa sarà possibile ottenere un mutuo al 100% perché tale ipotesi è ammessa dalla normativa sul Credito Fondiario, che non vieta di arrivare al 100% quando la garanzia viene estesa attraverso una copertura assicurativa.

La soluzione è efficacissima, ma qualche dolore può discendere dal costo della polizza. Soprattutto nel caso delle banche che richiedono il pagamento anticipato del premio polizza per tutta la durata del mutuo la spesa può risultare pesante.

Soluzione ben migliore appare quella della spesa assicurativa spalmata sulle rata attraverso un innalzamento del tasso di mutuo. Che oltre al vantaggio di ripartire il costo su tutta la durata del mutuo ha pure quello di dover essere sostenuta solo per il tempo di mantenimento del mutuo, che potrà essere rinegoziato o surrogato non appena il rapporto tra debito residuo e valore immobiliare scenderà al di sotto dell'80%. Il che succede dopo circa 5 anni con un mutuo ventennale e dopo circa 7 con un venticinquennale. Tempi che si ridurrebbero qualora i valori degli immobili tornassero a crescere.

In alternativa, quando è possibile, si può tentare la strada più economica di estendere l'ipoteca su altri immobili, propri o dei familiari. Questa soluzione ha un costo pari o prossimo a zero e soddisfa sia le esigenze normative che il desiderio di tutela della banca.

Tra l'altro pochi sanno che il coinvolgimento del secondo immobile è solo temporaneo. Infatti quando il rapporto tra il valore di uno solo dei beni e il debito residuo del mutuo scenderà sotto l'80% sarà un diritto del debitore ottenere lo svincolo dall'ipoteca dalla seconda unità (vedi al riguardo l'approfondimento sullo svincolo segnalato sotto).

Un'ultima opportunità per ottenere un mutuo al 100% proviene dal Fondo Garanzia Prima Casa. Non è aperto a tutti, ma i criteri di accesso sono particolarmente ampi: è sufficiente non comprare una residenza di lusso (categorie catastali A1/A8/A9) e non si può essere proprietari di altre abitazioni, eccetto quelle acquisite per successione oppure date in uso gratuitamente a genitori o fratelli.

Va solo considerato che le riserve del Fondo non sono illimitate e pertanto si potrebbe venire esclusi per semplice eccedenza di richieste. Oppure perché le somme a disposizione si sono esaurite e non sono state rifinanziate dal necessario provvedimento del Governo.

Il bello è invece che la domanda di accesso viene inoltrata direttamente dalla banca mutuante senza grandi formalità e la risposta arriva entro 20 giorni al massimo. Si tratta di un indirizzo interessante anche se non facilissimo da gestire perché non tutte le banche aderiscono all'iniziativa e ci sono tempi da rispettare per l'utilizzo della garanzia.

Con l'aiuto di un consulente come quelli provveduti da TeleMutuo può però rappresentare un interessantissimo indirizzo da sperimentare, quasi per tutti.

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